Wijze van verkoop

Iemand die een woning wenst te verkopen beschikt over twee mogelijkheden: de verkoop uit de hand of de openbare verkoop.

De onderhandse verkoop of verkoop uit de hand:

Bij een verkoop uit de hand komen verkoper en koper overeen om een bepaald goed te verkopen voor een bepaalde prijs. De verkoopsvoorwaarden worden in onderling akkoord vastgelegd in een voorlopige verkoopovereenkomst (onderhandse overeenkomst of compromis). Deze overeenkomst is bindend.

De openbare verkoop:

De verkoop vindt plaats bij opbod en wordt aangekondigd met aanplakbrieven en publiciteit in de pers. Op de openbare veiling wijst de notaris het goed toe aan de meestbiedende, mits de eigenaar akkoord gaat. Onmiddellijk daarna wordt de akte opgemaakt en ondertekend. Er is dus geen voorlopige verkoopovereenkomst, zoals bij een verkoop uit de hand.

Een vrijwillige openbare verkoop verloopt normaal in één of in twee zitdagen. In het laatste geval wordt het goed op het einde van de eerste zitdag voorlopig toegewezen aan de hoogste bieder. Op de tweede zitdag kan er dan nog bijgeboden worden en gebeurt de definitieve toewijzing. In principe kan de verkoper het bod van de meestbiedende weigeren als hij vindt dat het te laag is.

Een gedwongen of gerechtelijke openbare verkoop gebeurt in principe in één zitdag en telkens onder voorbehoud van het recht van hoger bod. Als de notaris op de eerste zitdag een veel te laag bod krijgt, kan hij een tweede zitdag vaststellen. Na de zitdagen beschikken kandidaat-kopers het recht om binnen de vijftien dagen een hoger bod te doen (minstens één tiende van de prijs hoger). Als er geen hoger bod komt, wordt de laatste bieder definitief eigenaar voor de prijs van zijn laatste bod. Als er wel een hoger bod komt, stelt de notaris een bijkomende zitdag vast waarop het goed definitief toegewezen zal worden. Er is dan met andere woorden geen mogelijkheid meer om na deze zitdag nog een hoger bod uit te brengen.

Door verkoper voor te leggen attesten

De verkoper moet een aantal attesten voorleggen en aan een aantal informatieverplichtingen voldoen. Zo krijgt de koper meer zekerheid over de staat van de woning en de grond.

Stedenbouwkundig uittreksel

In uitvoering van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is de verkoper verplicht naar aanleiding van de verkoop van een onroerend goed in het Vlaamse Gewest de nodige stedenbouwkundige informatie te verschaffen aan de koper.

De notaris is gehouden in de verkoopakte melding te maken van het stedenbouwkundig uittreksel (dat niet ouder mag zijn dan 1 jaar).

Het stedenbouwkundig uittreksel bestaat uit:

  • een uittreksel uit het plannenregister en;
  • een uittreksel uit het vergunningenregister.

Het uittreksel uit het plannenregister vermeldt de meest recente stedenbouwkundige bestemming van een goed.

Het uittreksel uit het vergunningenregister vermeldt:

  • of er voor het goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt;
  • of voor het goed een verkavelingsvergunning van toepassing is;
  • of het onroerend goed belast is met een bouwovertreding;
  • of er op het goed een voorkooprecht rust.

Het stedenbouwkundig uittreksel kan u bekomen op de dienst stedenbouw van de gemeente.

Energieprestatiecertificaat

De verkoper of verhuurder van een woning moet verplicht een energieprestatiecertificaat (EPC) hebben. Alleen een erkende energiedeskundige type A mag het opmaken. Op het EPC staat de energiescore van de woning en advies om energie te besparen aan de koper of huurder. Het EPC legt geen eisen op aan het gebouw. Het kan gebruikt worden om mogelijke kopers of huurders te informeren over de energiezuinigheid van de woning. De energiescore van een woning moet verplicht in advertenties voor de verkoop of verhuur vermeld worden. Een EPC blijft 10 jaar geldig.

Meer informatie over het energieprestatiecertificaat vindt u hier.

In alle advertenties voor verkoop of verhuur van woningen moet het kengetal van het energieprestatiecertificaat (EPC) en het adres van de woning vermeld staan. Die verplichting geldt voor alle advertenties in folders, tijdschriften, kranten, websites, nieuwsbrieven, beurzen en spots op TV en radio.

Door de score van het energieprestatiecertificaat (EPC) te vermelden op advertenties, kunnen kandidaat-kopers of -huurders bij de keuze van een nieuwe woning nog beter rekening houden met de energiezuinigheid van die woning. Het kengetal toont namelijk de energiescore van de woning, uitgedrukt in kWh/m². Hoe lager het kengetal van het EPC, hoe energiezuiniger de woning.

Meer informatie over de verplichting tot vermelding van de score van het energieprestatiecertificaat vindt u hier.

Keuringsattest elektrische installatie

De verkoper van een woning of appartement dat gebouwd werd voor 1981, is verplicht om een keuringsattest van de elektrische installatie (elektriciteitsleidingen, zekeringen, aarding, stopcontacten) voor te leggen aan de notaris. Wanneer dit keuringsverslag er niet is, kan de verkoop niet doorgaan.

Enkel erkende controleorganismen mogen deze controles voor elektrische installaties uitvoeren. Elektriciens kunnen de nodige aanpassingswerken uitvoeren, maar ze mogen de installatie niet keuren.

Een controle door een erkend organisme kost ongeveer 120 euro. De controleur kijkt de elektrische installatie na en maakt een keuringsverslag op.

Het attest of keuringsverslag wordt bij de officiële verkoopakte gevoegd. Zonder het keuringsverslag kan de verkoop niet doorgaan. Het keuringsverslag mag zowel positief als negatief zijn.

Meer informatie over het keuringsattest vindt u hier.

Informatieplicht overstromingsgevoeligheid

De verkoper die een pand verkoopt dat gelegen is in een afgebakend overstomingsgebied of een effectief of mogelijk overstromingsgevoelig gebied moet dit vermelden in de verkooppubliciteit. Deze informatie wordt ook opgenomen in de verkoopakte. Meer informatie vindt u hier en in deze folder.

Bodemattest

Het bodemattest geeft aan of een grond bij verkoop al dan niet verontreinigd is. U vraagt het aan bij OVAM, de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij. Meer informatie over het bodemattest vindt u hier.

Stookolieattest

Als de verkoper een woning verkoopt die met stookolie verwarmd wordt, is het aangewezen een stookolieattest voor te leggen. Meer informatie vindt u hier.

Postinterventiedossier

Een postinterventiedossier is verplicht bij elke verkoop van een woning of appartement waarvan de bouw is begonnen na 1 mei 2001 of waaraan werken zijn uitgevoerd sinds 1 mei 2001 door één of meerdere aannemers.

Het postinterventiedossier (PID) is een map die de verschillende plannen van een woning of gebouw bevat zoals het architectuurplan, maar ook de plannen van de technische installaties zoals de elektriciteit en het sanitair. Daarnaast bevat het dossier ook de namen en contactgegevens van de betrokken architect, veiligheidscoördinator en hoofdaannemers, die het gebouw hebben opgetrokken.

Het postinterventiedossier (PID) wordt opgemaakt door de veiligheidscoördinator of aannemer en hoort bij een woning of gebouw. Het moet gedurende de volledige levensduur van het gebouw bij het gebouw blijven, ook na de verkoop. Zo kan een eigenaar, huurder, architect of aannemer, bij eventuele verbouwingen, op een eenvoudige manier achterhalen welke de structuren van het gebouw zijn, hoe de structuur werd opgebouwd en welke materialen er in een gebouw zitten.

Meer informatie over het postinterventiedossier vindt u hier.

Notariële akte

Om een verkoop wettelijk te bezegelen is er een notariële akte nodig. Koper en verkoper kunnen dezelfde notaris nemen of elk hun eigen notaris inschakelen. In dat laatste geval delen de twee notarissen het ereloon. De koper moet hiervoor dus geen hogere kosten betalen.

Vooraleer de notaris begint met het opstellen van de akte, zal hij bij verschillende instanties allerlei informatie over de verkoper en het onroerend goed inzamelen:

  • de identiteit van de verkoper;
  • de bestemming van het goed;
  • de naleving van de stedenbouwkundige voorschriften;
  •  …

Na het voltooien van zijn onderzoek zal de notaris de voorlopige verkoopovereenkomst en de onderzoeksresultaten in een authentieke akte gieten en zal hij de partijen samenroepen om deze akte te laten ‘verlijden’ (voorlezen en tekenen). Daarna zorgt de notaris voor de registratie van de akte op het registratiekantoor. Hij zorgt ook voor de overschrijving van een afschrift van de verkoopakte op het hypotheekkantoor van het arrondissement waar de woning gelegen is. Door die overschrijving wordt de akte tegenstelbaar aan derden. Eventuele schuldeisers van de verkoper kunnen dan niet langer beslag laten leggen op de verkochte woning.

Voorlopige verkoopovereenkomst bij onderhandse verkoop:

Wanneer de koper en verkoper (de eigenaar of zijn tussenpersoon) het eens zijn over de verkoopmodaliteiten wordt de voorlopige of onderhandse verkoopovereenkomst opgesteld (ook wel ‘compromis’ genoemd).

De term ‘voorlopige verkoopovereenkomst’ is misleidend, want de overeenkomst geldt als definitieve verkoop en is bindend voor beide partijen.

Binnen de vier maanden na de ondertekening van deze overeenkomst moet ook de notariële akte opgesteld en ondertekend worden.

Bijkomende informatie:

Meer informatie over de verkoop van een woning vindt u: