Hypothecaire lening

Vooraleer u overgaat tot de aankoop van een woning zal u samen met de bank uw financiële toestand nagaan. Om een woning te kopen, zal u meer dan waarschijnlijk een hypothecaire lening moeten afsluiten.

Meer informatie over de hypothecaire lening vindt u hier.

Verzekering gewaarborgd wonen

De verzekering gewaarborgd wonen is een gratis verzekering voor wie als werkende een hypothecaire lening afsluit voor het kopen, bouwen of renoveren van zijn woning. Indien de verzekerde onvrijwillig werkloos of ziek wordt, betaalt de Vlaamse overheid een tegemoetkoming in de aflossing van de lening. De verzekering heeft een duur van 10 jaar.

Meer uitleg over de verzekering gewaarborgd wonen vindt u hier.

Onderzoek stedenbouwkundige toestand

Het is belangrijk de stedenbouwkundige toestand van de woning na te gaan. Als een woning niet voldoet aan de stedenbouwkundige regels van de gemeente of het gewest, kan dat zware gevolgen hebben. Via verschillende reglementeringen hebben bepaalde overheden en organisaties in sommige gebieden een ‘recht van voorkoop’.

Als een onroerend goed (woning of perceel bouwgrond) onderworpen is aan een recht van voorkoop, krijgen de overheidsdiensten voorrang op elke andere koper om dat goed te kopen. Op die manier kunnen de overheden gemakkelijker in het bezit komen van eigendommen die ze bijvoorbeeld nodig hebben voor hun sociale woonbeleid of om natuurgebieden uit te breiden.

Sommige woningen zijn beschermd door de overheid. Dat zijn niet alleen de grote monumenten zoals kastelen, maar bijvoorbeeld ook woningen die deel uitmaken van een beschermd stads- of dorpszicht. De beschermde status van deze woningen staat de verkoop ervan echter niet in de weg. Als u een woning koopt die beschermd is als monument of deel uitmaakt van een beschermd stads- of dorpsgezicht, bent u wel verplicht ze goed te onderhouden en mag u ze niet ontsieren, beschadigen of vernielen. De bescherming betekent niet dat u niets meer mag verbouwen, veranderen of verbeteren, maar u moet er wel voor zorgen dat de belangrijke, historische onderdelen bewaard blijven. Eigenaars van beschermde woningen kunnen bepaalde steunmaatregelen en fiscale voordelen genieten.

De gegevens met betrekking tot de stedenbouwkundige toestand en het recht van voorkoop zijn aan te vragen bij de gemeente. Ook de notaris kan u hierbij helpen.

Meer informatie over het onderzoek van de stedenbouwkundige toestand van de woning vindt u hier.

Wijze van verkoop

Iemand die een woning wenst te verkopen beschikt over twee mogelijkheden: de verkoop uit de hand of de openbare verkoop.

De onderhandse verkoop of verkoop uit de hand:

Bij een verkoop uit de hand komen verkoper en koper overeen om een bepaald goed te verkopen voor een bepaalde prijs. De verkoopsvoorwaarden worden in onderling akkoord vastgelegd in een voorlopige verkoopovereenkomst (onderhandse overeenkomst of compromis). Deze overeenkomst is bindend.

De openbare verkoop:

De verkoop vindt plaats bij opbod en wordt aangekondigd met aanplakbrieven en publiciteit in de pers. Op de openbare veiling wijst de notaris het goed toe aan de meestbiedende, mits de eigenaar akkoord gaat. Onmiddellijk daarna wordt de akte opgemaakt en ondertekend. Er is dus geen voorlopige verkoopovereenkomst, zoals bij een verkoop uit de hand.

Een vrijwillige openbare verkoop verloopt normaal in één of in twee zitdagen. In het laatste geval wordt het goed op het einde van de eerste zitdag voorlopig toegewezen aan de hoogste bieder. Op de tweede zitdag kan er dan nog bijgeboden worden en gebeurt de definitieve toewijzing. In principe kan de verkoper het bod van de meestbiedende weigeren als hij vindt dat het te laag is.

Een gedwongen of gerechtelijke openbare verkoop gebeurt in principe in één zitdag en telkens onder voorbehoud van het recht van hoger bod. Als de notaris op de eerste zitdag een veel te laag bod krijgt, kan hij een tweede zitdag vaststellen. Na de zitdagen beschikken kandidaat-kopers het recht om binnen de vijftien dagen een hoger bod te doen (minstens één tiende van de prijs hoger). Als er geen hoger bod komt, wordt de laatste bieder definitief eigenaar voor de prijs van zijn laatste bod. Als er wel een hoger bod komt, stelt de notaris een bijkomende zitdag vast waarop het goed definitief toegewezen zal worden. Er is dan met andere woorden geen mogelijkheid meer om na deze zitdag nog een hoger bod uit te brengen.

Tips bij aankoop woning

Bij de aankoop van de woning zijn er enkele praktische zaken waar u best rekening mee houdt. Het afbieden door de koper is niet ongebruikelijk (de verkoper legt de vraagprijs vaak hoger dan de effectieve prijs). Bekijk de woning steeds bij daglicht (kunstlicht kan verschillende gebreken verdoezelen). Vergelijk verschillende woningen om inzicht te verwerven in de prijzen en verkooptechnieken.

Notariële akte

Om een verkoop wettelijk te bezegelen is er een notariële akte nodig. Koper en verkoper kunnen dezelfde notaris nemen of elk hun eigen notaris inschakelen. In dat laatste geval delen de twee notarissen het ereloon. De koper moet hiervoor dus geen hogere kosten betalen.

Vooraleer de notaris begint met het opstellen van de akte, zal hij bij verschillende instanties allerlei informatie over de verkoper en het onroerend goed inzamelen:

  • de identiteit van de verkoper;
  • de bestemming van het goed;
  • de naleving van de stedenbouwkundige voorschriften;
  •  …

Na het voltooien van zijn onderzoek zal de notaris de voorlopige verkoopovereenkomst en de onderzoeksresultaten in een authentieke akte gieten en zal hij de partijen samenroepen om deze akte te laten ‘verlijden’ (voorlezen en tekenen). Daarna zorgt de notaris voor de registratie van de akte op het registratiekantoor. Hij zorgt ook voor de overschrijving van een afschrift van de verkoopakte op het hypotheekkantoor van het arrondissement waar de woning gelegen is. Door die overschrijving wordt de akte tegenstelbaar aan derden. Eventuele schuldeisers van de verkoper kunnen dan niet langer beslag laten leggen op de verkochte woning.

Voorlopige verkoopovereenkomst bij onderhandse verkoop:

Wanneer de koper en verkoper (de eigenaar of zijn tussenpersoon) het eens zijn over de verkoopmodaliteiten wordt de voorlopige of onderhandse verkoopovereenkomst opgesteld (ook wel ‘compromis’ genoemd).

De term ‘voorlopige verkoopovereenkomst’ is misleidend, want de overeenkomst geldt als definitieve verkoop en is bindend voor beide partijen.

Binnen de vier maanden na de ondertekening van deze overeenkomst moet ook de notariële akte opgesteld en ondertekend worden.

Bijkomende informatie:

Meer informatie over de verkoop van een woning vindt u:

Registratierechten

De aankoop van een onroerend goed brengt aktekosten met zich mee: notariskosten en registratierechten voor de fiscus. Registratierechten zijn een belasting die de Staat heft bij de registratie van een akte of geschrift in een register.

In sommige gevallen kunt u een woning ook ‘met toepassing van het btw-regime’ kopen. Als de woning nieuw is kan de verkoper er namelijk voor kiezen om de woning met btw te verkopen. Een woning wordt als ‘nieuw’ beschouwd tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming. Een woning die bijvoorbeeld in 2006 voor het eerst in gebruik genomen is, zal tot 31 december 2008 als nieuw beschouwd worden. Het btw-tarief voor de aankoop van een nieuwe woning bedraagt 21 %. De koper moet in dat geval geen registratierechten voor de waarde van de woning meer betalen. De registratierechten op de waarde van de grond blijven wel verschuldigd. De verkoper kan de btw die hij betaalde bij de bouw van zijn woning terugvorderen. Doordat de verkoper de betaalde btw kan terugvorderen, kan hij een lagere verkoopprijs hanteren. Dit is dan weer in het voordeel van de koper.

Woningverzekering:

De woningverzekering (brand – eenvoudige risico’s) biedt dekking tegen schade aan uw woning en de inboedel ervan. Er zijn tal van omstandigheden die uw woning kunnen beschadigen: brand, waterschade, storm, natuurrampen … Bovendien kunnen bepaalde gebeurtenissen ook anderen problemen bezorgen en kunt u hiervoor aansprakelijk gesteld worden, bijvoorbeeld als uw waterschade ook bij uw buurman schade veroorzaakt heeft. Ook in dat geval komt de woningverzekering tussen.

Een woningverzekering biedt een aantal wettelijk verplichte basisdekkingen, maar verschilt voor de rest van verzekeraar tot verzekeraar. Het is dus belangrijk om goed na te gaan welke risico’s al dan niet door de polis gedekt worden.

Bijkomende informatie:

Meer informatie over de aankoop van een woning vindt u op de website van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat